Moet ik als ondernemer verhuurderheffing betalen?

Wanneer je meer dan vijftig woningen verhuurt, moet ook een onderneming aangifte verhuurderheffing doen. Dit doe je via Mijn Belastingdienst Zakelijk. Of je ook effectief verhuurderheffing moet betalen, is afhankelijk van verschillende zaken.

Wanneer aangifte verhuurderheffing doen?

Je bent verplicht om een aangifte verhuurderheffing te doen wanneer je meer dan vijftig woningen in je bezit hebt die bestemd zijn voor verhuur. Dan krijg je van de Belastingdienst een uitnodiging om een aangifte verhuurderheffing te doen. Of je ook effectief verhuurderheffing moet betalen, zal uit de aangifte blijken. Ook wanneer je niet meer dan vijftig woningen hebt maar toch een uitnodiging ontving, moet je een aangifte doen. De Belastingdienst ziet dan natuurlijk meteen dat je vijftig of minder woningen hebt en dan hoef je ook geen verhuurderheffing te betalen. Als je geen uitnodiging tot aangifte verhuurderheffing ontving, maar wel meer dan vijftig woningen bestemd voor verhuur in je portefeuille hebt, moet je zelf even bellen naar de Helpdesk Verhuurderheffing.

Wanneer je geen aangifte doet of niet zelf actie onderneemt als je geen uitnodiging ontvangt, zijn er sancties voorzien. Zo krijg je gegarandeerd een naheffingsaanslag. Daarnaast kan je ook een verzuimboete krijgen.

Wanneer moet je verhuurderheffing betalen?

In de eerste plaats moet je meer dan vijftig huurwoningen bezitten op 1 januari. Het is echter niet zo dat iedereen die meer dan vijftig woningen, bestemd voor verhuur, in zijn bezit heeft ook effectief de verhuurderheffing moet betalen.

De maandelijkse huurprijs voor minimaal 51 woningen mag per slot van rekening niet hoger zijn dan de huurtoeslaggrens. In 2020 tellen alleen de woningen waarvan de maandelijkse huurprijs niet hoger is dan € 737,14 mee om te bepalen of je de verhuurderheffing moet betalen. Hierbij gaat het om de kale huurprijs, exclusief servicekosten, energiekosten enzovoort.

Daarnaast moet het om een voor de verhuur bestemde woning gaan (gebruikscodes 10 en 11). Een pand in gemengd gebruik (bv. winkelpand met een woonruimte) telt enkel mee als het gebruikscode 10 of 11 heeft. Deze gebruikscodes kan je bij de gemeente opvragen.

Ten slotte moet het om een zelfstandige woning gaan: het moet een eigen toegangsdeur hebben die elke bewoner zelf, zowel binnen als buiten, op slot kan doen. Bij cohousing spreken we dus van één zelfstandige woning.

Berekening van de verhuurderheffing

Voor de berekening van de verhuurderheffing gebruikt de Belastingdienst de WOZ-waarde van de woningen die in aanmerking komen. De WOZ-waarde wordt echter beperkt tot € 294.000. Op basis van alle (geherwaardeerde) WOZ-waarden bepaalt de Belastingdienst vervolgens een gemiddelde. Van de totale WOZ-waarde van alle woningen trekt de Belastingdienst 50 keer de gemiddelde waarde af. Op het verkregen bedrag wordt vervolgens de verhuurderheffing toegepast. In 2020 ligt de verhuurderheffing op 0,562%.

Voorbeeld

Stel dat je op 1 januari 58 woningen hebt. Van die 58 woningen zijn er 52 woningen waarbij de huurgrens van € 737,14 niet wordt overschreden. Daarnaast zijn er 40 woningen waarbij de WOZ-waarde hoger is dan € 294.000. 10 andere woningen hebben een WOZ-waarde van € 280.000 en 2 woningen hebben een WOZ-waarde van € 250.000.